La loi Pinel accordait une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers qui achetaient un logement neuf pour le louer pendant 6, 9 ou 12 ans, à un loyer plafonné. Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2024 ; il ne concerne donc plus que les investissements déjà faits. Si c’est votre cas, voici comment il fonctionne : conditions à tenir, taux de réduction selon l’année d’achat et plafonds de loyer et de ressources.
Le principe : une réduction d’impôt contre un engagement de location
Le Pinel (ex-Duflot) est une réduction d’impôt sur le revenu accordée à celui qui achète un logement neuf et le met en location pour une durée minimale. Il s’applique aux investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024 (ministère de l’Économie, fiche mise à jour le 11 mars 2026). Depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements situés dans des immeubles collectifs étaient éligibles : les maisons individuelles en étaient exclues.
Étaient éligibles les logements neufs, à construire, vendus en état futur d’achèvement, rénovés ou réhabilités, ainsi que les locaux transformés en logements, situés dans une zone éligible.
Retenez la date d’acquisition de votre logement : c’est elle qui fixe votre taux de réduction.
Quelles conditions faut-il respecter pendant la location ?
Selon la fiche du ministère de l’Économie, le propriétaire doit :
- louer le logement non meublé, comme résidence principale du locataire, pendant au moins six ans ;
- mettre le logement en location dans les douze mois qui suivent son achèvement, ou son acquisition si elle est postérieure ;
- respecter un plafond de loyer au mètre carré, qui dépend de la zone ;
- louer à un locataire dont les ressources annuelles restent sous un plafond fixé par décret.
Ces conditions valent pour toute la durée de l’engagement, y compris à chaque changement de locataire.
À chaque nouveau bail, vérifiez à nouveau le loyer et les revenus du candidat.
Quel est le taux de la réduction d’impôt ?
La réduction se calcule en appliquant un pourcentage au prix de revient du logement. Ce pourcentage dépend de la durée de location choisie et de l’année d’achat :
| Durée de location | Achat avant 2023 | Achat en 2023 | Achat en 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 10,5 % | 9 % |
| 9 ans | 18 % | 15 % | 12 % |
| 12 ans | 21 % | 17,5 % | 14 % |
Pour un achat avant 2023, l’engagement initial de 6 ans pouvait être prolongé deux fois de 3 ans (6 % puis 3 % de réduction supplémentaire), et celui de 9 ans une fois de 3 ans (3 %). La réduction était répartie sur la durée de location.
Deux plafonds s’appliquaient à l’investissement : au plus deux logements par an et 300 000 € par contribuable et par an, avec un maximum de 5 500 € par m² de surface habitable.
Exemple : un appartement acheté 200 000 € en 2024 et loué 9 ans donne droit à 12 % de réduction, soit 24 000 € répartis sur les 9 ans. Pour voir ce que cette réduction pèse dans le rendement réel du logement, suivez notre méthode de calcul de la rentabilité locative.
Avant de prolonger un engagement, refaites le calcul : la réduction de la prolongation est plus faible que celle de la période initiale.
Plafonds de loyer et de ressources du locataire
Le ministère de l’Économie publie les plafonds suivants pour la métropole. Loyers mensuels par m², charges non comprises :
| Zone | 2023 | 2024 |
|---|---|---|
| A bis | 18,25 € | 18,89 € |
| A (dont Strasbourg) | 13,56 € | 14,03 € |
| B1 (dont Colmar, Mulhouse, Metz) | 10,93 € | 11,31 € |
| B2 et C (sur agrément) | 9,50 € | 9,83 € |
Ressources annuelles maximales du locataire pour un bail conclu en 2024 (revenu fiscal de référence de 2022), extrait :
| Foyer | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 435 € |
| Couple | 64 976 € | 47 321 € |
| Avec 1 personne à charge | 78 104 € | 56 905 € |
| Avec 2 personnes à charge | 93 556 € | 68 699 € |
Ces plafonds sont révisés chaque année : pour un bail signé aujourd’hui, prenez ceux de l’année en cours sur le site de l’administration fiscale.
Le plafond légal est un maximum : si le loyer du marché local est plus bas, c’est lui qui s’impose dans les faits.
Comment déclarer la réduction ?
La réduction se demande sur la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou des travaux, ou de l’année d’acquisition si elle est postérieure, en y joignant les justificatifs demandés. La liste figure dans la brochure pratique de la déclaration des revenus, sur impots.gouv.fr.
Le Pinel étant fermé, un nouvel achat relève désormais d’autres dispositifs : nous les présentons dans notre article sur la loi Pinel en Alsace et ce qui la remplace.
Conservez chaque année une copie de la déclaration et des justificatifs : ils servent en cas de contrôle.
À retenir
- Le Pinel concerne les achats du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024 ; il est fermé depuis.
- L’engagement : location nue, résidence principale, au moins 6 ans, loyer et revenus du locataire plafonnés.
- Le taux dépend de la durée et de l’année d’achat : de 21 % sur 12 ans avant 2023 à 9 % sur 6 ans en 2024.
- Investissement plafonné à 300 000 € et 5 500 € par m² par an.
Par la rédaction
