La rentabilité d’un logement locatif se mesure en trois temps. Le rendement brut divise les loyers annuels par le prix d’achat : c’est un premier filtre, rapide mais flatteur. Le rendement net retire les charges que le propriétaire paie seul et ajoute au prix les frais d’acquisition. Le rendement net-net, enfin, déduit l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, qui dépendent du régime fiscal choisi. Seul ce dernier chiffre dit ce que le bien rapporte vraiment. Voici les trois formules, un exemple chiffré complet et les règles fiscales en vigueur.
Rendement brut : la formule de base
Rendement brut = loyers annuels hors charges ÷ prix d’achat × 100.
Un studio acheté 150 000 € et loué 700 € par mois rapporte 8 400 € par an, soit un rendement brut de 5,6 %.
Sa limite est évidente : il ignore les frais de notaire, la taxe foncière, les mois sans locataire et l’impôt.
Le rendement brut sert à trier les annonces, jamais à décider d’un achat.
Rendement net : quelles charges retirer ?
Rendement net = (loyers encaissés − charges du propriétaire) ÷ (prix d’achat + frais d’acquisition + travaux) × 100.
Côté numérateur, on retire tout ce qui reste à la charge du bailleur :
- la taxe foncière ;
- les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
- l’assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, l’assurance loyers impayés ;
- les frais de gestion si une agence s’occupe de la location ;
- l’entretien courant et les petites réparations ;
- la vacance locative, en comptant au moins un mois sans loyer entre deux baux.
Au dénominateur, le prix réel inclut les frais de notaire, l’éventuelle commission d’agence et les travaux réalisés avant la mise en location. Si l’achat est financé à crédit, les intérêts d’emprunt et l’assurance de prêt peuvent être ajoutés aux charges pour obtenir une vision plus prudente.
Comptez la vacance locative dès le départ : un seul mois vide coûte plus de 8 % des loyers de l’année.
Rendement net-net : l’impôt change tout
Rendement net-net = (loyers encaissés − charges − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux) ÷ coût total d’acquisition × 100.
L’impôt dépend de votre tranche marginale d’imposition et du régime fiscal. Pour une location vide, les revenus fonciers supportent en plus des prélèvements sociaux de 17,2 %, prélevés à la source, selon service-public.fr (fiche « Impôt sur le revenu : revenus locatifs, location non meublée », vérifiée le 15 avril 2026).
Si le logement ouvre droit à une réduction d’impôt, celle-ci vient améliorer le résultat. C’est le cas des investissements réalisés sous le dispositif Pinel, dont nous détaillons le fonctionnement de la loi Pinel dans un article dédié.
Comparez toujours les biens sur leur rendement net-net, calculé avec votre propre tranche d’imposition.
Location vide ou meublée : quel régime fiscal en 2026 ?
En location vide, le micro-foncier s’applique automatiquement quand les loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % couvre alors toutes les charges : aucune dépense réelle n’est déductible. Le propriétaire peut opter pour le régime réel, option irrévocable pendant 3 ans, et devient soumis au réel au-delà de 15 000 €.
Au réel, la fiche de service-public.fr citée plus haut liste notamment comme déductibles les frais d’entretien et de réparation, les travaux d’amélioration, les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière. Les travaux de construction ou d’agrandissement ne le sont pas. Un déficit foncier hors intérêts s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D, payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.
En location meublée non professionnelle (LMNP), le micro-BIC s’applique à la location de longue durée quand les recettes ne dépassent pas 83 600 € pour les revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025), avec un abattement de 50 %. Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil est de 15 000 € et l’abattement de 30 %. Au réel, l’amortissement du prix du logement et des meubles est déductible. Source : service-public.fr, fiche « Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée », vérifiée le 15 avril 2026. Le statut de loueur non professionnel suppose notamment des recettes du foyer inférieures à 23 000 € par an.
| Régime | Seuil de recettes | Abattement | Charges réelles déductibles |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier (vide) | 15 000 € | 30 % | Non |
| Réel foncier (vide) | Aucun | Aucun | Oui, déficit imputable |
| Micro-BIC (meublé longue durée) | 83 600 € (revenus 2026) | 50 % | Non |
| Réel BIC (meublé) | Aucun | Aucun | Oui, plus amortissement |
Le régime réel en LMNP demande une comptabilité suivie ; beaucoup de bailleurs la confient à un expert-comptable.
Le réel n’est intéressant que si vos charges déductibles dépassent l’abattement forfaitaire.
Exemple chiffré, du brut au net-net
Les montants qui suivent sont un exemple fictif, choisis pour illustrer le calcul. Ils ne décrivent ni un marché ni un bien réel.
Hypothèses : studio acheté 150 000 € plus 12 000 € de frais d’acquisition, soit 162 000 € ; loyer de 700 € par mois ; un mois de vacance, donc 7 700 € encaissés ; location vide, achat comptant, propriétaire imposé dans la tranche à 30 %.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Rendement brut | 8 400 ÷ 150 000 | 5,6 % |
| Charges annuelles | taxe foncière 900 + copropriété 400 + assurance 150 + entretien 300 | 1 750 € |
| Rendement net | (7 700 − 1 750) ÷ 162 000 | 3,7 % |
| Revenu imposable au micro-foncier | 7 700 × 70 % | 5 390 € |
| Impôt et prélèvements sociaux | 5 390 × (30 % + 17,2 %) | 2 544 € |
| Rendement net-net | (5 950 − 2 544) ÷ 162 000 | 2,1 % |
Au réel, le revenu imposable serait de 7 700 − 1 750 = 5 950 €, plus élevé qu’au micro-foncier : ici, les charges représentent environ 23 % des loyers, moins que l’abattement de 30 %. Le calcul s’inverserait avec un crédit et ses intérêts, ou de gros travaux.
Pour un logement neuf acheté avec une réduction d’impôt, reprenez le même tableau et ajoutez la réduction annuelle ; nous en parlons dans les avantages de la loi Pinel.
Dans cet exemple, 5,6 % de rendement affiché deviennent 2,1 % une fois tout compté.
À retenir
- Brut = loyers ÷ prix ; net = loyers moins charges ÷ coût total ; net-net = après impôt et prélèvements sociaux.
- Taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, gestion, entretien et vacance sont à retirer.
- Location vide : micro-foncier jusqu’à 15 000 € de loyers, abattement de 30 %, ou réel sur option pour 3 ans.
- LMNP longue durée : micro-BIC jusqu’à 83 600 € de recettes en 2026, abattement de 50 %.
- Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’ajoutent à l’impôt sur les revenus fonciers.
Par la rédaction
